به نقل از «خبرگزاری دانشجو»

مالیات بر عایدی سرمایه به کجا رسید؟/ بی‌توجهی به اخذ مالیات به نفع سوداگران بازار مسکن است

تاریخ انتشار: ۱ مرداد ۱۴۰۲ | کد خبر: ۳۸۲۹۰۴۱۹

نحوه‌ پیشبرد پروژه‌ نهضت ملی مسکن و ماجراهایی که بر سر قانون مالیات بر عایدی سرمایه در مجلس پیاده شد، باعث افسارگسیختگی بازار مسکن شده است.

گروه اقتصادی خبرگزاری دانشجو-محمد صالحی: نیاز به سرپناه یکی از پایه‌ای‌ترین نیاز‌های هر عضو جامعه‌ست. از طرف دیگر مسکن در کنار اشتغال، به عنوان مهمترین عوامل برای ترغیب جوانان به ازدواج یاد می‌شود؛ این در حالی‌ست که هم‌اکنون حتی نیاز مسکن برای متاهلان فعلی نیز رفع نشده است.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

کمبود ساخت و عرضه مسکن، تبدیل مسکن به کالایی سرمایه‌ای و خروج املاک موجود از بازار عرضه و تقاضا، عمده دلایلی‌ست که برای رشد قیمت مسکن در کنار تلاطمات بازار از جمله جهش‌های ارزی و تورم می‌توان برشمرد؛ بخصوص در دهه اخیر که با وجود تحریم‌ها علیه کشور و جهش تورم به کانال ۴۰ درصد، هزینه ساخت مسکن نسبت به گذشته افزایش یافته و نتیجتا مسکن کمتر از نیاز موجود ساخته شده و از طرف دیگر، احتکار مسکن به دلیل حفظ سرمایه از قِبَل تورم، موجب شده تا مسئله مسکن از یک معضل همیشگی در کشور، به بحران تبدیل شود؛ بحرانی که تبعات فرهنگی و اجتماعی در پی داشته و آینده کشور را نیز می‌تواند تحت تاثیر قرار دهد؛ کار به درجه‌ای از حساسیت رسیده که هم‌اکنون بیش از ۵۰ درصد درآمد‌های خانوار، صرف هزینه اجاره و تامین سرپناه می‌شود.

برای حل این معضلات مجموعه به هم پیوسته‌ای از راهکار‌ها ارائه شده است؛ بطور مثال، بر اساس تحقیقات صورت گرفته، هم‌اکنون یکی از مهمترین دلایل رشد قیمت مسکن، وجود انحصار و کمبود زمین است. از آنجا که هزینه ساخت مسکن با توجه به نرخ تورم و نرخ ارز افزایش یافته، یکی از راهکار‌هایی که برای به‌صرفه شدن ساخت مسکن بیان می‌شود، این است که دولت از زمین‌های فراوان بایری که در اختیار دارد به مردم عرضه کند تا از طریق کاهش هزینه زمین، مردم بتوانند به ساخت مسکن بپردازند. همچنین یکی دیگر از راهکار‌ها برای کاهش سوداگری در بازار مسکن، مالیات بر عایدی سرمایه بوده است.

با روی کار آمدن دولت سیزدهم، یکی از مهمترین وعده‌های دولت، وعده ساخت ۴ میلیون واحد مسکن در طی دوره این دولت بود؛ وعده‌ای که هرچه از گذر عمر دولت می‌گذرد، به نظر دست نیافتنی‌تر می‌شود.

در این طرح قرار بود که دولت در چهار روش به ساخت مسکن بپردازد: یک روش این بود که به مردم زمین عرضه کند تا مسکن خود را بسازند. روش دیگر مربوط به افرادی بود که از خودشان زمین داشته و، اما نیازمند تسهیلات بودند؛ دولت قرار بود که بانک‌ها را برای اعطای تسهیلات به این افراد به خط کند.

روش دیگر آن بود که دولت خودش اقدام به ساخت و تحویل مسکن به مردم کند و روش آخر این بود که از طریق انبوه‌سازان، به ساخت مسکن بپردازد.

آنچه که اکنون از این طرح دولت برآورد می‌شود آن است که دولت در اجرای طرح خود ناتوان بوده است؛ حتی به نظر می‌رسد که دولت از ابتدا برای اجرای این طرح برنامه مشخص و دقیقی نداشته؛ زیرا طبق ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن، بانک‌ها قرار بود که در سال اول اجرای این طرح حداقل ۳۶۰ هزار میلیارد تومان برای تامین مالی آن بپردازند، این در حالی‌ست که طبق آمار در سال اول بانک‌ها تنها ۶۴.۷ هزار میلیارد تومان قرارداد انعقاد کردند که یعنی معادل ۱۸ درصد از مقدار قانونی بود و در سال دوم نیز تا فروردین ۱۴۰۲، که قرار بود بانک‌ها ۵۴۸ هزار میلیارد تومان به این طرح بپردازند، تنها ۱۱۱ هزار میلیارد تومان قرارداد منعقد کردند که باز هم در حدود ۲۰ درصد از مقدار مشخص‌شده بود.

از طرف دیگر، مسئولان وزارت راه‌وشهرسازی بعد از دو سال که از عمر دولت می‌گذرد، اکنون از اقدام به اجرای یک میلیون و ۲۳۵ هزار واحد نهضت ملی مسکن خبر می‌دهند. این حاکی از آن است که دولت برنامه و پایان بندی خاصی برای اجرای طرح خود ندارد و از برنامه‌ی ساخت یک میلیون واحد در هر سال عقب مانده و سعی دارد تا با به تعویق انداختن این وعده برای خود وقت بخرد.

از طرف دیگر به طرح مالیات بر عایدی سرمایه اشاره شد که می‌توانست به عنوان یکی از راهکار‌های ممانعت از سوداگری در بازار دارایی‌هایی همچون مسکن، خودرو، ارز و طلا مورد استفاده قرار بگیرد. معضل سوداگری در بازار دارایی‌هایی همچون مسکن همواره در کشور مطرح بوده و طرح مالیات بر عایدی سرمایه نیز از سال‌ها قبل در دست تصویب بوده است.

این پشت‌گوش‌اندازی‌ها در راستای تصویب این طرح تا آنجا ادامه پیدا کرد و نادیده گرفته شد که نبود این قانون به وضوح در تلاطمات اخیر بازار مسکن، ارز و سکه حس شد؛ زمانیکه اکثر تقاضا‌های مصرفی از بازار عملا خارج شده و تقاضای سوداگری بازار را در اختیار گرفت.

جالبتر آنکه این طرح بعد از تمام پشت‌گوش‌اندازی‌ها و بعد از مدت‌ها به تصویب رسید، در حالیکه با دخالت‌های زیادی که در آن صورت گرفت، عملا به یک شیر بی‌یال و کوپال تبدیل شد؛ زیرا هم در آن معافیت‌های گسترده گنجانده شد، هم تعدیل‌های متعدد از جمله تعدیل تورمی در آن قرار گرفت و هم اینکه نرخ مالیاتی که در آن در نظر گرفته شد، به نظر کم بود و بازدارنده نبود و بیشتر این نکته را در ذهن متبادر می‌کرد که هدف از این مالیات، بیشتر ایجاد درآمد برای دولت بوده تا ایجاد یک ابزار تنظیم‌گری در بازار دارایی‌ها و حمایت از مصرف‌کننده واقعی.

منبع: خبرگزاری دانشجو

کلیدواژه: مالیات بر عایدی مسکن بازار مسکن نهضت ملی مسکن مالیات بر عایدی سرمایه هزار میلیارد تومان راهکار ها طرف دیگر بازار مسکن ساخت مسکن بانک ها

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت snn.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «خبرگزاری دانشجو» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۸۲۹۰۴۱۹ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

شروط مجلس برای معافیت مالیات بر سرمایه در انتقال املاک

به گزارش «نماینده»، نمایندگان مجلس شورای اسلامی در جلسه علنی امروز ایرادات شورای نگهبان در مواد ۱۴ و ۱۵ طرح مالیات بر سوداگری و سفته بازی را رفع و تصویب کردند.

بر این اساس، ماده (۱۴) به شرح زیر اصلاح شد:

ماده ۱۴- یک ماده به‌عنوان ماده (۴۸) ذیل فصل اول باب سوم قانون مالیات‌های مستقیم به‌شرح زیر الحاق می‌شود:

«ماده ۴۸- در محاسبه مالیات بر عایدی سرمایه دارایی‌های موضوع ماده (۴۶) این قانون احکام زیر جاری است:

الف-در صورت عدم وجود صورتحساب الکترونیکی خرید:

۱) تاریخ تملک دارایی‌های موضوع بندهای (۱) و (۲) که بر اساس اسناد رسمی، تاریخ تملک آن‌ها پیش از استقرار بستر اجرایی باشد، تاریخ درج شده در سند مذکور است و در غیر این صورت، تاریخ استقرار بستر اجرایی است. همچنین قیمت خرید دارایی‌های مذکور، ارزش روز دارایی مطابق تبصره (۱) این ماده در تاریخ استقرار بستر اجرایی است.

۲) قیمت خرید دارایی‌های موضوع بندهای (۳) و (۴) ارزش روز موضوع تبصره (۱) این ماده برای دارایی‌های‌ مذکور در پنج سال قبل از تاریخ صدور صورتحساب الکترونیکی فروش است. همچنین دوره تملک دارایی‌های مذکور پنج سال در نظر گرفته می‌شود.

ب- در صورت وجود صورتحساب الکترونیکی خرید:

۱) آخرین صورتحساب الکترونیکی خرید و حسب مورد آخرین صورتحساب‌های الکترونیکی خرید قبل از آن، مبنای تعیین قیمت خرید و دوره تملک موضوع بندهای (۳) و (۴) خواهد بود.

۲) در صورتی که دوره تملک دارایی‌های موضوع بندهای (۳) و (۴) بیش از سه سال باشد، ارزش روز موضوع تبصره (۱) این ماده در خصوص دارایی‌های مذکور در سه سال قبل یا مبلغ مندرج در صورتحساب الکترونیکی خرید، هر کدام بیشتر باشد، مبنای محاسبه عایدی سرمایه است.

۳) معاوضه دارایی‌های موضوع بندهای (۳) و (۴) متعلق به هر «شخص غیرتجاری بالای ۱۸ سال» با دارایی دیگری از مصادیق همان بند با رعایت موازین شرعی، در صورت صدور صورتحساب الکترونیکی مشمول مالیات بر عایدی سرمایه نمی‌باشد.

ج- در صورتی که بیش اظهاری طرفین معامله در خصوص قیمت فروش بر اساس اسناد مثبته از قبیل ارزش روز دارایی موضوع تبصره (۱) این ماده، برای سازمان محرز شود و انتقال‌دهنده در خصوص دارایی مذکور مشمول مالیات بر عایدی سرمایه نباشد، مبنای تعیین قیمت خرید برای محاسبه عایدی سرمایه در انتقال بعدی، حسب مورد ارزش روز دارایی موضوع تبصره (۱) این ماده است.

د- در صورتی که کم اظهاری طرفین معامله در خصوص قیمت فروش بر اساس اسناد مثبته از قبیل ارزش روز دارایی موضوع تبصره (۱) این ماده، برای سازمان محرز شود یا انتقال به صورت محاباتی انجام شده باشد، مبنای تعیین قیمت خرید برای محاسبه عایدی سرمایه در انتقال بعدی، حسب مورد ارزش روز دارایی موضوع تبصره (۱) این ماده است.

ه- در صورتی که دوره تملک دارایی‌های موضوع ماده (۴۶) این قانون، کمتر از ۲ سال باشد، تخفیف موضوع تبصره (۲) ماده (۴۹) این قانون لحاظ نمی‌شود و در صورتی که دوره تملک دارایی‌های این بند بیشتر از ۲ و کمتر از پنج سال باشد، صرفاً نیمی از تخفیف فوق از عایدی سرمایه مشمول مالیات کسر می شود.

و- مبنای محاسبه «درآمد اتفاقی» دارایی‌های موضوع بندهای (۱) و (۲) ماده (۴۶) این قانون که به‌صورت بلاعوض منتقل شده‌اند و دارایی‌های موضوع بندهای (۳) و (۴) ماده (۴۶) این قانون که به صورت بلاعوض به سایر اشخاص غیرتجاری منتقل شده‌اند، حسب مورد ارزش روز موضوع تبصره (۱) این ماده است؛ ارزش مذکور در حکم قیمت خرید برای محاسبه «عایدی سرمایه» در انتقال بعدی است.

ز- در مواردی نظیر انتقال به صورت ارث که قیمت انتقال توسط طرفین اظهار و تأیید نشده باشد، مبنای تعیین قیمت خرید برای محاسبه عایدی سرمایه در انتقال بعدی، حسب مورد ارزش روز دارایی موضوع تبصره (۱) این ماده است. این حکم در خصوص املاکی از قبیل واحدهای مسکونی تملک شده اعضای تعاونی‌های مسکن که قبل از دریافت گواهی اتمام عملیات ساختمانی پیش‌خرید و پس از دریافت گواهی اتمام عملیات ساختمانی تملک شده‌اند نیز جاری است.

تبصره ۱- ارزش روز دارایی‌های‌ موضوع بند (۱) ماده (۴۶) این قانون، بر اساس حسب مورد قیمت روز دارایی موضوع ماده (۶۴) این قانون یا ارزش روز تعیین شده مطابق تبصره (۵) ماده (۹۳) این قانون تعیین می‌شود. ارزش روز دارایی‌های‌ موضوع بند (۲) ماده (۴۶) این قانون، بر اساس قیمت روز دارایی موضوع ماده (۳۰) قانون مالیات بر ارزش افزوده تعیین می‌شود. همچنین ارزش روز دارایی‌های موضوع بندهای (۳) و (۴) ماده (۴۶) این قانون، بر اساس قیمت هر گرم طلای ۱۸ عیار و قیمت هر یورو که توسط بانک مرکزی اعلام می‌شود، تعیین خواهد شد.

آیین نامه اجرایی این تبصره حداکثر ظرف ۶ ماه پس از لازم‎الاجرا شدن این ماده، توسط سازمان تهیه و به‌ تصویب وزیر امور اقتصادی و دارایی می‌رسد.

تبصره ۲- در صورت عدم وجود صورتحساب الکترونیکی خرید دارایی‌های موضوع بندهای (۳) و (۴) تاریخ تملک دارایی‌های مذکور در پنج سال ابتدایی پس از استقرار بستر اجرایی، تاریخ استقرار بستر اجرایی است و قیمت خرید دارایی‌های فوق ارزش روز دارایی در تاریخ استقرار بستر اجرایی می‌باشد.

تبصره ۳- مبنای تعیین قیمت فروش برای محاسبه عایدی سرمایه حاصل از انتقال دارایی‌ مشمول حکم بند (د)، ارزش اظهاری طرفین در صورتحساب الکترونیکی مذکور خواهد بود. در این حالت زیان سرمایه حاصل از انتقال دارایی‌ مذکور موضوع تبصره (۸) ماده (۴۹) این قانون، قابل استهلاک نیست.

تبصره ۴- مبنای محاسبه درآمد موضوع ماده (۱۲۴) این قانون در موارد تعیین شده در بندهای (ج)، (د) و (ه) این ماده، حسب مورد ارزش روز دارایی موضوع تبصره (۱) این ماده است.

تبصره ۵- در محاسبه عایدی سرمایه انتقال دارایی‌های موضوع بندهای (۳) و (۴) ماده (۴۶) این قانون، به‌ترتیب معادل گرمی طلای ۱۸ عیار و معادل یورویی دارایی‌های مذکور بر اساس ارزش روز دارایی موضوع تبصره (۱) این ماده ملاک عمل قرار می‏‌گیرد.

همچنین صدر ماده (۱۵) و تبصره‌های (۱) و (۲) آن به شرح زیر اصلاح شد و سه تبصره به عنوان تبصره‌های (۳) تا (۵) به آن الحاق شد:

ماده ۱۵- یک ماده به‌عنوان ماده (۴۹) ذیل فصل اول باب سوم قانون مالیات‌های مستقیم به‌شرح زیر الحاق می‌شود:

ماده ۴۹- در هر سال مجموع عایدی سرمایه حاصل از انتقال دارایی‌های موضوع بندهای (۱) و (۲) ماده (۴۶) این قانون با دوره تملک یک سال و بیشتر از آن که به «اشخاص غیرتجاری» تعلق دارند، مشمول مالیات با نرخ مقرر در ماده (۱۳۱) این قانون می‌باشد.

تبصره ۱- در صورتی که دوره تملک دارایی‌های موضوع این ماده کمتر از یک سال باشد، مجموع عایدی سرمایه حاصل از انتقال دارایی‌های مذکور، با نرخ ۱۰ واحد درصد (۱۰%) بیشتر از بالاترین نرخ مقرر در ماده (۱۳۱) این قانون مشمول مالیات می‌باشد.

تبصره ۲- «عایدی ناشی از تورم» از عایدی سرمایه مشمول مالیات حاصل از انتقال دارایی‌های موضوع ماده (۴۶) این قانون با رعایت مقررات مربوط کسر می‌شود. عایدی ناشی از تورم عبارت است از مازاد «قیمت خرید تعدیل شده» از «قیمت خرید».

تبصره ۳- در صورتی که قیمت خرید تعدیل شده بیشتر از قیمت فروش باشد، زیان حاصل از انتقال دارایی مذکور قابل استهلاک نخواهد بود.

تبصره ۴- از مجموع عایدی سرمایه حاصل از انتقال املاک با کاربری غیرمسکونی و حق واگذاری محل در صورتی که دوره تملک آن‌ها بیش از ۲ سال باشد، پس از رعایت تبصره(۲) این ماده، تا آستانه ۱۰ برابر معافیت موضوع ماده (۸۴) این قانون کسر می‌شود و مازاد آن با رعایت مقررات این ماده، مشمول مالیات می‌شود. اشخاص موضوع این فصل صرفاً در یک سال از هر پنج سال، می‌توانند از این معافیت استفاده کنند. شرط دوره تملک بیش از ۲ سال مذکور در این تبصره، می‌تواند در هر پنج سال، صرفاً برای یک دارایی رعایت نشود.

تبصره ۵- در انتقال دارایی‌های موضوع بندهای (۱) و (۲) ماده (۴۶) این قانون با دوره تملک یک سال و بیشتر از آن که عایدی سرمایه آن مشمول مالیات موضوع این فصل می‌باشد، در صورتی که حسب مورد «مالیات نقل ‌و انتقال و حق‌ واگذاری‌ محل موضوع ماده (۵۹) این قانون» یا «مالیات نقل و انتقال موضوع ماده (۳۰) قانون مالیات بر ارزش افزوده» آن دارایی، بیشتر از مالیات بر عایدی سرمایه انتقال همان دارایی باشد، عایدی سرمایه دارایی مذکور مشمول مالیات نخواهد بود.

در صورتی که عایدی سرمایه انتقال مذکور مشمول مالیات موضوع این فصل باشد و مالیات متعلق بیشتر از مالیات نقل‌و انتقال مذکور باشد، مالیات نقل و انتقال پرداختی، به عنوان علی‌الحساب مالیات بر عایدی سرمایه در نظر گرفته می‌شود. در انتقال دارایی‌های فوق که شامل زیان سرمایه شده باشند، مالیات نقل و انتقال فوق، قطعی است.»

عنوان تبصره (۳) ماده (۱۵) به تبصره (۶) تغییر کرد و این تبصره به شرح زیر اصلاح و یک تبصره به عنوان تبصره (۷) به این ماده الحاق شد:

«تبصره ۶- در انتقال دارایی‌های موضوع ماده (۴۶) این قانون که به‌صورت ارث تملک شده‌اند، مبنای محاسبه «دوره تملک» تاریخ فوت شخص اعم از واقعی یا فرضی است و مبنای محاسبه «قیمت خرید» نیز حسب مورد ارزش روز دارایی موضوع تبصره (۱) ماده (۴۸) این قانون در تاریخ مذکور است. در صورتی که دوره تملک موضوع این تبصره یک‌سال یا کمتر از یک سال باشد، حکم تبصره (۱) ماده (۴۹) برای عایدی سرمایه حاصل از انتقال دارایی‌های مذکور، جاری نمی‌باشد.

تبصره ۷- در انتقال بلاعوض دارایی‌های موضوع ماده (۴۶) این قانون به اعضای خانوار یا پدر یا مادر یا اجداد یا فرزندان، مبنای محاسبه «دوره تملک» و «قیمت خرید» در انتقال بعدی، «تاریخ تملک» و «قیمت خرید» اولیه‌ دارایی با رعایت مفاد ماده (۴۸) این قانون است.»

همچنین تبصره ۴ ماده ۱۵ برای تامین نظر شورای نگهبان حذف شد که در آن آمده بود: «تبصره ۴- در خصوص محاسبه عایدی سرمایه دارایی‌های موضوع بندهای (۳) و (۴) ماده (۴) این قانون، به‌ترتیب معادل گرمی طلای ۱۸ عیار و معادل یورویی فروش دارایی‌های مذکور بر اساس ارزش روز دارایی ملاک عمل قرار می‏‌گیرد. مبنای محاسبه قیمت خرید دارایی‌های فوق بر اساس روش میانگین موزون است.»

عنوان تبصره‌های (۵) تا (۷) ماده (۱۵) به تبصره‌های (۸) تا (۱۰) این ماده تغییر کرد و به شرح زیر اصلاح شد:

«تبصره ۸- مجموع زیان سرمایه هر شخص غیرتجاری حاصل از انتقال دارایی‌های موضوع ماده (۴۶) این قانون با دوره تملک یک سال و بیشتر، از مجموع عایدی سرمایه دارایی‌های موضوع ماده (۴۶) این قانون در سال یا سالهای بعد برای شخص مذکور قابل استهلاک است. حکم این تبصره در خصوص دارایی‌هایی که عایدی سرمایه حاصل از انتقال آن‌ها مشمول مالیات نمی‌باشد، جاری نخواهد بود.

تبصره ۹- در خصوص اشخاص غیرتجاری بالای ۱۸ سال، در هر سال به میزان معافیت موضوع ماده (۸۴) این قانون از مجموع عایدی سرمایه حاصل از انتقال‌ املاک با کاربری مسکونی و دارایی‌های موضوع بند (۲) ماده (۴۶) این قانون با دوره تملک یک سال و بیش از یک سال کسر می‌شود.

تبصره ۱۰- آیین‏‌نامه اجرایی این ماده حداکثر یک سال پس از تاریخ لازم‎الاجرا شدن این ماده، توسط سازمان تهیه و به‌ تصویب هیأت وزیران می‌رسد.